Usucapião Urbano: Passo a passo para regularizar seu imóvel

**I – INTRODUÇÃO**

O usucapião urbano é um dos mais relevantes instrumentos de regularização fundiária previstos no ordenamento jurídico brasileiro. Ele confere ao possuidor de um imóvel, que o ocupa de forma contínua, mansa e pacífica, a possibilidade de adquirir a propriedade, ainda que não possua título formal. Trata-se de medida que concretiza os princípios constitucionais da função social da propriedade e da moradia digna (art. 5º, XXIII, e art. 6º da CF).

Se você ocupa um imóvel urbano há mais de 5 anos, pode ter direito ao usucapião, desde que atendidos os requisitos legais.

II – FUNDAMENTOS LEGAIS

A previsão normativa encontra-se na Constituição Federal e em diplomas infraconstitucionais:

CF, art. 183: garante o usucapião especial urbano para aquele que possuir, como sua, área urbana de até 250m², por 5 anos, sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família.
Código Civil, arts. 1.238 a 1.244: disciplinam as diversas modalidades de usucapião, incluindo a ordinária e a extraordinária.
Lei n.º 10.257/2001 (Estatuto da Cidade, art. 10): prevê o usucapião coletivo, aplicável a comunidades que ocupam áreas urbanas por 5 anos, sem oposição.
Provimento CNJ n.º 65/2017: regulamenta o procedimento extrajudicial de usucapião em cartório de registro de imóveis.

III – REQUISITOS

Os requisitos variam conforme a modalidade:

**Usucapião especial urbano individual** (CF, art. 183 e CC, art. 1.240): - Posse contínua e sem oposição por 5 anos; - Imóvel de até 250m²; - Utilização para moradia própria ou da família; - Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

**Usucapião especial urbano coletivo** (Estatuto da Cidade, art. 10): - Posse por comunidade em área urbana com mais de 250m²; - Ocupação por população de baixa renda; - Lapso temporal de 5 anos; - Impossibilidade de identificar a fração ideal de cada possuidor.

**Usucapião ordinário e extraordinário** (arts. 1.238 e 1.242, CC): - Ordinário: posse com justo título e boa-fé por 10 anos (ou 5 anos em hipóteses específicas). - Extraordinário: posse ininterrupta por 15 anos, independentemente de título ou boa-fé (reduzido para 10 anos se houver moradia habitual ou obras de caráter produtivo).

IV – PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL (CARTÓRIO)

A via extrajudicial, criada pela Lei 11.977/2009 e consolidada pelo Provimento CNJ 65/2017, é mais célere e ocorre diretamente no cartório de registro de imóveis. Exige:

Contratar advogado para acompanhamento;
Lavratura de ata notarial pelo tabelião, atestando a posse;
Elaboração de planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado (ART ou RRT);
Certidões negativas relativas ao imóvel e circunscrição;
Anuência dos confrontantes (ou notificação formal);
Protocolo do pedido no cartório de registro de imóveis;
Registro da matrícula em nome do possuidor, após análise.

V – PROCEDIMENTO JUDICIAL

Caso haja oposição de confrontantes ou ausência de documentos essenciais, será necessário ingressar judicialmente com ação de usucapião, instruída com:

Petição inicial fundamentada;
Documentos comprobatórios da posse;
Planta e memorial descritivo;
Oitiva de testemunhas;
Eventual perícia.

O juiz, após verificar os requisitos, profere sentença declaratória, que servirá como título para registro.

VI – EFEITOS JURÍDICOS

O reconhecimento do usucapião gera:

Aquisição originária da propriedade, livre de ônus reais e gravames anteriores;
Registro em nome do possuidor;
Segurança jurídica da posse e possibilidade de transmissão por venda, doação ou herança.

Importante destacar que imóveis públicos não são usucapíveis (art. 183, §3º, CF).

VII – DOUTRINA E JURISPRUDÊNCIA

Maria Helena Diniz ensina que o usucapião "é modo originário de aquisição de propriedade, que tem como fundamento a função social e a consolidação de situações fáticas prolongadas no tempo" (Curso de Direito Civil Brasileiro, 2022).
O STJ já firmou entendimento de que "a ausência de justo título não impede o reconhecimento do usucapião extraordinário" (REsp 1.666.894/RS, 2017).
O CNJ, no Provimento 65/2017, enfatiza que a via extrajudicial deve ser incentivada, desde que cumpridos os requisitos.

VIII – CONCLUSÃO

O usucapião urbano é um instrumento de justiça social e de efetivação do direito fundamental à moradia. Ele permite que cidadãos que exercem a posse prolongada sobre imóveis possam obter o título de propriedade, garantindo segurança jurídica e integração ao mercado formal.

Para quem ocupa um imóvel há mais de 5 anos, é essencial buscar orientação jurídica especializada, reunir a documentação necessária e avaliar se o procedimento mais adequado será o extrajudicial em cartório ou a via judicial.

Assim, a regularização do imóvel por meio do usucapião representa não apenas a consolidação de um direito individual, mas também um mecanismo de pacificação social e de valorização da função social da propriedade.